En vän till mig som också är i inteckning industrin hade en av hans klienter stolt berätta för honom att hon aldrig hade betalat några avslutningsavgifter på någon hypotekslån hon någonsin hade fått. Jag kunde inte låta bli att le över damens drivna självförtroende eftersom hon i själva verket har betalat avslutande kostnader på varenda lån. I själva verket kan hon ha betalat avsluta kostnader och lite när du verkligen kritan siffrorna. Låt mig förklara.
En "ingen avgift" Mortgage är inte en "utan kostnad" Låne Först en viktig punkt att förstå är att varje hypotekslån har stängning kostnader. Långivaren alltid måste hyra ut titel, spärrade, kreditupplysningar, bedömningar, etc. Långivare kan inte undvika dessa kostnader - trots allt, de är en förutsättning för att få lånet gjort - de kan bara besluta om att inte föra dem vidare till låntagaren. Om de väljer att absorbera kostnaderna i stället för avgift låntagaren för dem, då de behöver för att kompensera för dessa kostnader annat sätt.
Så hur exakt gör en no-avgift hypotekslån arbete? Om banken ådrar sig alltid kostnader för att göra lånet, hur kan de möjligen fortsätta sin verksamhet genom att erbjuda ingen avgift lån? Det korta svaret är att om de inte klarar de avgifter till låntagaren, kommer de att ta ut en högre ränta för att kompensera för dem. Är det nödvändigtvis en dålig sak? Det beror på! Avgifter eller inga avgifter, det är frågan! En av de första frågorna jag frågar alltid mina kunder är hur länge de vill behålla lånet.
Om de planerar att hålla lånet bara några år, är det oftast bättre att satsa på en utan kostnad lån trots att räntan kommer att vara lite högre. Om de ska vara i lånet på lång sikt, med en lägre hastighet trots att de betalar den sista kostnader kan ofta vara ett bättre alternativ. Följande exempel visar hur det fungerar. Låt oss anta att jag har en kund som vill refinansiera sina lån $ 400.000 i en ny 30-årig fast lån i löpande priser (som vi kommer att anta är runt 5% för det här exemplet).
Jag vill ta reda på vad som kommer att ge den mest fördelar baserade på sina finansiella mål, så jag kör ett par olika 30-fasta scenarier, enligt följande: * Den "ingen avgift" Alternativ: $ 400.000 lånebeloppet, 5,5% ränta, ingen stängningskostnader och en betalning på $ 2,271.16. * Den låga Alternativ: 5% med 1 poäng (1 poäng är 1% av lånebeloppet) och $ 2.500 i avslutande kostnader. Totalsumman för punkt och avslutande kostnader är $ 6500, så den nya lånebeloppet är är $ 406.
500