Äntligen! Förseningarna är över och din avskärmning kommer att säljas. Förvaltaren ber om inropsuppdrag. Totalsumman på grund på ditt lån (en första trust deed) är $ 575.000. Värdet av fastigheten är $ 500.000. Vill du öppna budgivningen på $ 575.000? Det kan vara ett stort misstag. Förvånansvärt många annars avancerade långivare och reparatörer, inklusive stora banker, är helt omedvetna om det här problemet.
På den motsatta ytterligheten, det finns en annan utmaning. Det inträffar när en långivare /serviceföretaget som är skyldig $ 575.
000 öppnar budgivningen på en minimal summa, såsom $ 2000, som inte har någon relation till det egna kapitalet som auktioneras ut.
Det finns allvarliga problem med antingen strategi. De goda nyheterna - antingen uppsättning av problem kan undvikas med några relativt enkla procedurer Omdömen
full kredit Bud - Problemet:. Omdömen
Om $ 575.000 är summan av din kapitalbelopp och upplupen ränta, förseningsavgifter och andra avgifter och kostnader, och fastigheten återgår till dig som stödmottagaren efter dig kredit bud detta belopp, du anses ha "betalats i sin helhet.
" Har just fått en $ 500.000 hus i utbyte mot en $ 575.000 skuld, du (och speciellt dina investerare) inte kommer att vilja överväga detta arrangemang som "full betalning." Omdömen
Det kan finnas andra sätt att samla på anteckningen, såsom försäkringar vinning, utgår från titeln försäkringsfordringar, hyror, personlig egendom eller betalning från en borgensman, om det finns en.
Men om egendomen har återgått till dig under en full kredit bud scenario, leverantörer av titel eller fara försäkring, borgensmän, och någon annan du avser att driva för dina förluster kommer att peka på det faktum att du redan var "betalas i sin helhet", när du förvärvade fastigheten i utbyte mot en full kredit bud. Alla belopp som du kreditera bud på förvaltarens försäljningen dras av från den totala fordran. Förvärvar fastigheten för en lägre kredit bud ($ 100.
000, till exempel) förbehåller sig rätten att utöva andra parter för resterande obetalda delen av skulden Omdömen
Det andra problemet -. "Minimal Öppna Bud" Omdömen < p> Termen "minimal öppning bud," avser att öppna anbud som inte har någon relation till värdet på fastigheten eller det egna kapitalet som säljs på förvaltarens försäljning, såsom en öppning bud på $ 2000 på vår $ 500.000 egendom.
Många långivare börjar med minimala öppnings bud, sedan instruera förvaltaren att öka sin kredit bud