Fyll din Fastighetsfinansiering Gap med mezzanine Financing

Real fastighetstransaktioner finansieras vanligen med två kapitalkällor bottenlån finansiering och eget kapital. Men vad gör man när det finns ett gap mellan det belopp banken är villig att låna ut i en första inteckning ställning och mängden kapital du vill eller kan investera? För mycket eget kapital och din avkastning gå ner. Inte tillräckligt eget kapital och affären kanske inte få gjort.

Det är visserligen möjligt att förhandla säljaren finansiering i händelse av ett fastighetsköp, men vad gör du om du utvecklar en bit av egendom och det finns ingen säljare? Som ett exempel, betrakta ett projekt där hypotekslåneinstitutens endast kommer att låna ut 60 av kostnaden. Om din retur förväntningar byggdes runt 20 eller 25 kapitaltillskott, har du finansieringsgap som måste filled.Consider att använda en del av kapitalet som kallas mezzanine. Mezzanine definieras som en låg historia mellan två andra i en byggnad, vanligtvis mellan marken och första våningen.

I detta sammanhang kan du tänka på mezzanine finansiering som kapital som sitter mellan eget kapital i en affär och det första mortgage.Mezzanine finansiering är ett skuldinstrument som är högre avkastnings läs dyrare än första inteckning finansiering, men att sänka flyt, billigare, än det egna kapitalet. Anledningen till att mezzanine är dyrare än traditionella första inteckning finansiering är att den första inteckning långivaren har företräde framför junior kapital (mellanvåningen och eget kapital) i händelse av likvidation.

Omvänt har mellanvåningen en företräde framför det egna kapitalet i händelse av likvidation. Mezzanine finansiering kan antingen fästas med en andra inteckning eller vara unsecured.The avkastning för mezzanine genereras genom en kombination av högre avkastnings kupong och en delaktighet i det egna kapitalet i projektet. Det finns en balans i förhållandet mellan hur mezzanine avkastningen genereras. En del av formel bygger på tänkesätt mezzanine investerare. Vissa investerare är mer rättvisa orienterade, och så kommer att acceptera en lägre kupong för flera av uppsidan av en transaktion.

Andra mezzanine investerare är mer skuldorienterad och vill skapa mer av sin återkomst från coupon.If din mezzanine investerare är mer skuld orienterad, men det finns en gräns för hur mycket som kan betalas på mellanvåningen instrument, antingen på grund av kassaflöde affären eller förbund hypotekslåneinstitutens, youll måste partitionera kupongen till kontanter lön och upplupna betalningar. I den